En 2020, 143 337 foyers ont envoyé à l’administration fiscale une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), contre 139 149 en 2019, selon les chiffres publiés par la direction générale des finances publiques (DGFIP).
Avec un marché immobilier en pleine croissance, la hausse de la valeur des biens va sans nul doute accroître le montant d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à payer pour les contribuables.
L’impôt sur la fortune immobilière, entré en vigueur le 1er janvier 2018, diffère de l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Seuls les biens immobiliers que vous détenez, dont la valeur totale est supérieure à 1,3 million, seront taxés à cet impôt.
La valeur du patrimoine à prendre en compte se calcule au niveau de l’intégralité du foyer fiscal (y compris en concubinage, les actifs détenus par des enfants mineurs, etc.).
Dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 € selon un barème progressif.
L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu.

Qu’existe-t-il aujourd’hui comme moyens pour défiscaliser son IFI ?

Les investissements qui permettaient de bénéficier d’une réduction d’ISF de 50 % n’ont pas été transposés à l’IFI.

Réduire son IFI grâce aux dons

Les dons à des associations caritatives, des fondations soutenant la recherche par exemple, vous permettent d’imputer 75 % de leur montant sur votre impôt, sachant que cet avantage est plafonné à 50 000 €.
Cependant, cet avantage fiscal ne peut donner lieu à une autre réduction d’impôt (au titre de l’impôt sur le revenu).

Réduire son IFI par la réduction de la base taxable

Depuis le remplacement de l’ISF par l’IFI et la fin de la défiscalisation TEPA ISF, il n’est plus possible de diminuer son impôt sur la fortune par le biais d’investissements en entreprises.

Diminuer son IFI par arbitrage immobilier/financier

Les valeurs mobilières n’étant plus incluses dans la base taxable de l’IFI, il peut être opportun, pour les foyers massivement investis en immobilier, d’arbitrer une partie leurs avoirs immobiliers au profit de valeurs mobilières (SCPI et OPCI).

Diminuer son IFI par la donation temporaire d’usufruit

En cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien au titre de l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire d’un bien ne portera pas à l’actif de son patrimoine taxable à l’IFI le bien en question. L’usufruitier cependant, s’il est redevable de cet impôt, doit le déclarer dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.

Diminuer son IFI par l’acquisition de nue-propriété

Une autre solution pour réduire son patrimoine taxable à l’IFI en 2022 est d’investir sur la nue-propriété d’un bien immobilier. Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs appartements. Les fonds affectés au projet sont alors sortis de l’actif IFI de l’investisseur.

Diminuer son IFI par la détention de biens exclus de l’assiette imposable

Si vous détenez de nombreux biens locatifs générant des revenus fonciers, il peut être intéressant de passer en location meublée professionnelle pour exclure ce bien de l’assiette, de la même manière si ce bien est nécessaire à votre activité professionnelle.

Les parts de SCI, sont-elles assujetties à l’IFI ?

L’IFI prend en compte l’ensemble des biens et des droits immobiliers, qu’ils soient détenus en direct ou indirectement (article 965 du Code général des impôts).
Détenir des parts d’une SCI revient à être propriétaire de valeurs mobilières.
Cette détention de parts de SCI représente une détention indirecte d’un actif immobilier, et donc à ce titre, les parts sont soumises à l’IFI.

Détermination de la valeur des parts de SCI pour l’IFI

Les parts de SCI (SCI familiale par exemple) font elles-mêmes partie du patrimoine immobilier du contribuable. Pour autant, elles sont représentatives, à hauteur de la seule fraction de la valeur qui correspond aux biens immobiliers imposables.

Déduction de certaines dettes

Il s’agit de celles qui demeurent au 1er janvier de l’année d’imposition.
En SCI, nous raisonnons en termes de bilan, en prenant en compte les dettes contractées dans le cadre d’un emprunt bancaire, pour le financement de l’acquisition d’un bien ou pour effectuer des travaux.
Le barème de l’IFI applicable aux parts de SCI est identique à celui de tous les autres biens qui sont imposables à cet impôt.

Quels sont les abattements possibles ?

Si avec l’IFI, le contribuable bénéficie de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale de l’immeuble constituant sa résidence principale, cet abattement s’applique aux seuls biens détenus en direct. Lorsque la résidence principale est détenue par une SCI, il ne peut pas prétendre à cet abattement.

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