La vente d’un bien immobilier, lorsqu’elle s’accompagne d’une plus-value, est une bonne nouvelle pour tout vendeur, n’est-ce pas ?!

Toutefois, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux et ce même si le propriétaire n’est pas imposable sur le revenu. C’est le notaire qui se chargera de prélever cet impôt immobilier à la date de la vente définitive.

Une plus-value immobilière est effective lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition.

Ce dernier comprend notamment le prix d’achat du logement, les divers frais d’acquisition (frais de notaire et éventuels frais d’agence immobilière) et les frais de travaux (agrandissement, rénovation, amélioration, etc.).

Pour le prix de cession, il faudra déduire du prix de vente, les frais de vente comme le coût de la réalisation des diagnostics immobiliers ou les frais d’agence.

Si le prix net vendeur est supérieur au coût d’achat, il s’agira donc d’une plus-value immobilière brute faisant l’objet d’une imposition, à moins de satisfaire les conditions permettant de bénéficier d’une exonération fiscale ou d’un abattement.

Découvrez comment profiter d’une exonération de plus-value immobilière (liste non exhaustive).

– La résidence principale et les propriétés attenantes à ce logement (garage, parking, jardin, cours, etc.) sont entièrement exonérées.

– La plus-value réalisée sur la cession de la résidence secondaire afin d’acquérir une résidence principale, est exonérée. Pour en bénéficier, le cédant doit ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la cession.

– Lorsque le bien immobilier est vendu pour un prix maximal de 15 000 €, les plus-values sont exonérées, et ce, quel que soit le gain réalisé.

– Une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé peut être exonérée, si elle vend le logement qui a constitué sa résidence principale moins de 2 ans suivant son entrée dans l’établissement.

– Un bien vendu au profit d’un organisme en charge du logement social, au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou à achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans est exonéré de plus-value.

– Lorsque le contribuable réalise une plus-value sur une cession d’immeuble faisant suite à une expropriation, il est exonéré sur celle-ci à la condition qu’il emploie l’intégralité de l’indemnisation à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un immeuble. Pour cela, il dispose d’un délai d’un an à compter de la date de perception de l’indemnisation.

Si vous avez réalisé une plus-value et que vous ne faites pas partie des cas d’exonération ci-dessus, vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement pour durée de détention qui viendra diminuer le montant de votre base imposable.

Le principe en est simple : plus vous gardez longtemps votre logement entre le moment de son achat et celui de sa vente et plus vous bénéficiez d’une réduction de votre plus-value brute.

Deux barèmes vont s’appliquer pour la taxation de la plus-value immobilière. Un qui concerne l’impôt sur le revenu à 19 % et l’autre qui concerne les prélèvements sociaux à 17.2 % (CSG et CRDS).

Le premier sur le revenu permet une exonération complète au bout de 22 ans (6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année) alors qu’il faut attendre 30 ans pour ne plus payer aucune contribution sociale (L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année).

C’est donc sur ce montant après l’abattement que s’appliquera la fiscalité.

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est-à-dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Dans un marché immobilier volatil, les stratégies patrimoniales immobilières nécessitent une vision globale ainsi que des expertises spécifiques et locales.

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