Préparer sa retraite grâce à l’immobilier locatif

20 avril 2022 | Retraite

L’évocation de la retraite fait resurgir aujourd’hui la crainte liée à l’âge de départ et celle du montant de revenu perçu à ce moment-là.

Il est un fait acquis : partir à la retraite se fera de plus en plus tard, et ce, avec une baisse sensible des revenus. 

Pour compenser le manque à gagner, autant l’anticiper (le plus tôt possible) en souscrivant un placement qui vous procurera un revenu complémentaire qui n’en sera que plus élevé, le moment venu.

Pour ce faire, s’il existe nombre de solutions pour bien préparer sa retraite et se garantir un niveau de revenu suffisant (les nouveaux plans d’épargne retraite, l’assurance-vie retraite, etc.), les investissements immobiliers constituent l’une solution des plus intéressantes.

En effet, le contexte est favorable pour investir dans l’immobilier notamment grâce à la forte baisse du coût des crédits immobiliers due à la baisse des taux d’intérêt et la possibilité offerte de (re) négocier l’assurance emprunteur… 

L’Investissement dans l’immobilier, peut concerner l’acquisition de la résidence principale ou celle d’un bien locatif, voire dans l’idéal les deux.

Si la première option ne peut qu’être conseillée tant l’emprunt soldé viendra compenser la baisse de revenu liée au départ en retraite, c’est la seconde option vis-à-vis de laquelle nous allons porter notre attention.

L’effet levier de l’immobilier locatif 

Il s’agit d’acheter un bien pour le louer et financer ainsi le coût du crédit. En somme, un bon moyen de préparer sa retraite.

Investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine avec un budget moindre (que pour d’autres placements d’épargne retraite) grâce au crédit immobilier et aux loyers versés par le locataire. De plus, les intérêts d’emprunt payés chaque année sont déductibles des loyers pour le calcul de vos impôts.

A l’issue du remboursement du crédit, vous percevrez un revenu complémentaire régulier venant compenser la baisse de vos revenus et vous disposerez d’un patrimoine qui se valorise dans le temps et qui pourra faire l’objet d’une potentielle plus-value, en cas de revente ou d’une transmission selon vos souhaits.

Quelles solutions existent-ils ?

Les stratégies d’investissements locatifs sont diverses selon votre imposition.

Outre la valorisation future de leur bien, les contribuables fortement imposés peuvent bénéficier d’avantages fiscaux conséquents comme le permettent les dispositifs, Pinel (dans l’immobilier résidentiel neuf), Denormandie (dans l’immobilier résidentiel ancien avec travaux), Censi-bouvard (investissement dans une résidence pour personnes âgées ou pour étudiants), enfin par la loi Malraux et les opérations de restauration immobilière. 

La gestion locative personnelle a néanmoins quelques contraintes liées notamment aux loyers impayés ou à la difficulté de trouver un locataire et vis-à-vis desquelles il est alors possible de trouver une alternative par l’investissement dans une société civile de placement immobilier (SCPI).

Vous achetez auprès de votre banque ou autres organismes financiers, des parts sociales et vous devenez alors copropriétaire des biens du logement (la SCPI fiscale), de bureaux (la SCPI de rendement) ou de commerces. Si vous contractez un prêt bancaire, les intérêts d’emprunt sont déduits des loyers perçus.

Comment les loyers sont-ils imposés ?

La législation en la matière étant parfois complexe, en voici une explication simplifiée.

L’imposition varie selon le type de location choisi.

Les loyers perçus issus d’une location vide sont imposables à l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Pour les déclarer, deux options sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier : les revenus fonciers bénéficient d’un abattement de 30 %, s’ils sont inférieurs à 15 000 € à l’année.

Le régime réel concerne les foyers fiscaux dont les revenus fonciers dépassent 15 000 € ainsi que ceux ayant fait le choix de ce régime, même si leurs revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Il s’agit ici de déduire les charges réelles qui sont liées à votre investissement locatif, tels par exemple les intérêts d’emprunt pour l’achat, les travaux d’agrandissement, de réparation, etc.

Deux statuts existent pour déclarer les revenus issus d’une location meublée : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Le choix du statut de LMNP ou de LMP s’effectue à l’échelle du foyer fiscal entier. 

Le statut de LMNP concerne les foyers fiscaux si les revenus tirés de cette activité ne dépassent pas 23 000 € et si les recettes locatives représentent au maximum 50 % de l’ensemble des revenus. (traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux)  

Le statut de LMP vous concerne si les recettes locatives de votre foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €, si les recettes locatives représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des bénéfices industriels et commerciaux) et si au moins un membre de votre foyer fiscal est inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur professionnel.

Enfin, les revenus issus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers et sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux.

Comme vous le constatez, les politiques fiscales menées en France et à l’étranger sont évolutives, complexes, et influent directement sur la gestion de votre patrimoine. 

Chez EXCEL MY FI, nos conseils, basés sur une expertise pointue, concourent à l’optimisation fiscale de votre patrimoine. Toutes les pistes possibles sont explorées tant sur la taxation de vos revenus que sur celle de vos actifs, et des solutions adaptées à vos besoins vous sont proposées.

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